La loi de Robien

La loi DE ROBIEN permet une diminution du montant des revenus imposables. Il s’applique aux personnes physiques ou à une société non imposées à l’impôt sur les sociétés (Art 31 du CGI)
Pour un logement neuf, la défiscalisation consiste en un « amortissement » c’est-à-dire une somme qui diminuera les revenus fonciers tout d’abord puis le revenu global :

Le montant à déduire est de :

• – 8% du montant de l’acquisition pendant les cinq premières années– soit 40% sur 5 ans puis
• – 2,5 % du montant de l’acquisition pendant les 4,7 ou 10 années suivantes, soit un total de 65% sur quinze ans.

I – La loi de Robien permet de déduire entre 50% et 65% du montant de l’acquisition d’un logement neuf sur les revenus :

Les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, peuvent faire l’objet, à la demande du contribuable d’une déduction (diminution des revenus imposables) au titre de « l’amortissement » égale à 8 % du prix d’acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes – soit 40% sur 9 ans – et 65% sur 15 ans. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le montant de l’acquisition se compose du prix du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, frais d’agence, droit de timbre, TVA, etc…
Ce montant est à déduire :
1/ Des revenus fonciers
2/ Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le surplus de déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum – hors intérêts d’emprunts. Les intérêts d’emprunts étant eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

II – La contre partie de l’avantage fiscal : une obligation de louer en plafonné (Art 2 terdecies A)

• Louer le logement pendant au moins neuf ans
• En location nue, à titre d’habitation principale à un tiers, à l’exclusion : du propriétaire du logement ou des membres de son foyer fiscal, sauf s’il s’agit d’ascendants ou de descendants ne faisant pas partie du même foyer fiscal que l’acheteur.

La loi plafonne les loyers selon 3 zones géographiques :

• Zone A : 19.19 € /m2 : il s’agit de l’agglomération parisienne, côte d’azur, et genevois français
• Zone B : 13.33 €/m2 : pour l’agglomérations de plus de 50 000 habitants
• Zone C : 9.59 €/m2 pour le reste du territoire Pour le calcul du loyer, on tient compte de la moitié des surfaces annexes : terrasse, balcon, caves dans la limite de 8 m2 .

La loi de Robien a supprimé l’obligation de sélection du locataire en fonction de ses ressources.
Les loyers représentent les « recettes », terme que l’on retrouve sur la déclaration 2044 – des revenus fonciers.
Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus, les documents seront joint à déclaration des revenus au cours de laquelle le bail est signé.
En cas de changement de locataire, le contribuable joint à sa déclaration au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie du nouveau bail.

III – Les déductions supplémentaires

En plus de la déduction pour l’amortissement dit de Robien, vous pourrez déduire les frais et charges dont :

• Soit : une déduction forfaitaire de 6% représentant les frais divers, soit les frais réels de gérance et de rémunération des concierges · les primes d’assurance pour risque de loyer impayé
• Les taxes foncières et taxe annexe
• Les intérêts d’emprunt

IV – Documents à fournir

Le contribuable qui souhaite bénéficier du dispositif est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure un engagement écrit établi sur un imprimé fourni par l’administration fiscale comportant :

• L’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyers
• Le montant du loyer mensuel, charges non comprises tel qu’il résulte du bail,
• L’engagement écrit de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le décret,
• Les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement accompagné des justificatifs (copie de l’acte authentique, factures d’honoraires …)
• Chaque année le contribuable joint à sa déclaration des revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l’administration et faisant apparaître pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l’amortissement.

V – Exemple de calculs simplifiés et comparaison avec la loi Girardin

Au final : des recettes des loyers on retirera les charges et le montant de l’amortissement. Lorsque le montant de l’amortissement n’est pas absorbé :
on le déduit dans la limite de 10 700 euros.
Exemple :
Un couple salarié a un revenu imposable de 74 000 euros/ an. Il décide d’acheter un appartement en zone C à 300 000 euros, avec 100 m2 de surface habitable + 48 m2 de terrasse.
L’amortissement déductible sera de :

• 300 000 x 8% = 24 000 euros par an pendant 5 ans puis de
• 300 000 x 2.5% = 7 500 € les 4 années suivantes
• Soit un total de 150 000 € sur 9 ans.
• Le revenu foncier (loyer) de cet appartement sera de :
• 100 + 8 = 108 m2 de surface défiscalisable
• 108 x 9.59 = 1035.72/ mois
• 1035.72 X 12 = 12428.64 /an

La déduction fiscale de s’opèrera

• D’abord sur le revenu foncier à hauteur de 24 000 – 12428.4 = 11571.6 euros
• Ensuite sur le revenu global c’est-à-dire sur les 74 000, limités à 10 700 euros.

Il reste donc 24 000 – 11571.6 – 10700 = euros. Il restera 1 728.4 euros reportable l’année suivante.
Le revenu imposable passera donc sur les 5 premières années de 74 000 – 24 000 = 50 000

S’il s’agit d’un couple avec 2 enfants : le montant du revenu imposable sera de 50 000 – 10% = 45 000 euros. L’impôt à payer sera d’environ 4 700 euros/ an pendant 5 ans.

Comparaison avec la loi Girardin
Ex précédent : Un contribuable salarié a un revenu imposable de 500 000 euros/ an. Il décide d’acheter un appartement en zone C à 300 000 euros, avec 100 m2 de surface habitable + 48 m2 de terrasse.
Ici il s’agira d’une réduction directe du montant de l’impôt à payer.
La réduction maximale en locatif intermédiaire sera de :
( 100 m2 + 14 m2 de terrasse) x 1953 € = 222 642 € 222 642 x 50% = 111 321 € sur 5 ans soit 22 264 euros par an pendant 5 ans.
Avec un revenu de 74 000 € le montant approximatif de l’impôt serait de 13 000 euros. En achetant un bien en loi Girardin, le couple ne paiera aucun impôt sur le revenu pendant 5 ans.
Le revenu locatif maximum sera de 1 243.74 €/mois.
Conclusion : La loi Girardin est beaucoup plus intéressante que la loi de Robien puisqu’il s’agit d’une réduction directe du montant de l’impôt.
Cependant elle n’est applicable qu’en Martinique et Guadeloupe.